Met de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is de positie van particuliere en zakelijke bouwconsumenten versterkt door de volgende aanpassingen in het Burgerlijk Wetboek.
Aansprakelijkheid na oplevering (wijziging art. 7:758 BW)
In de situatie voor de invoering van de Wkb was de aannemer na oplevering van het bouwwerk alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken. Verborgen gebreken zijn gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs niet had hoeven te ontdekken. Had een opdrachtgever bij de oplevering een zichtbaar gebrek niet ontdekt, dan komt dat voor zijn eigen risico.
Onder de Wkb blijft de aannemer na oplevering aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. De bewijslast hiervoor ligt bij de aannemer.
Van deze nieuwe aansprakelijkheidsregelgeving kan contractueel of in de algemene voorwaarden niet worden afgeweken bij particuliere opdrachtgevers. Bij zakelijke opdrachtgevers kan worden afgeweken van deze nieuwe aansprakelijkheidsregelgeving ten nadele van de opdrachtgever, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.
Informatieplicht aannemer t.a.v. aansprakelijkheid / faillissement (wijziging art. 7:765a BW)
Voordat een overeenkomst met een particuliere opdrachtgever wordt gesloten, is de aannemer verplicht deze opdrachtgever te informeren of en hoe het nakomen van zijn verplichtingen en zijn aansprakelijkheid worden gedekt door een verzekering of een andere financiële zekerheid. Dit betreft onder meer afbouwrisico’s als gevolg van een betalingsachterstand of faillissement van de aannemer, aansprakelijkheid tijdens de bouw en aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering van het bouwwerk.
Deze informatie kan bestaan uit details over garantie- en waarborgregelingen, verzekeringen (CAR, AVB, VGV, insolventie) of financiële zekerheden ( bankgarantie, reservering op de balans) die de aannemer geregeld heeft. De aannemer is niet verplicht zich hiervoor te verzekeren. De informatie aan de particulier opdrachtgever kan ook zijn ‘ik ben niet verzekerd’.
Waarschuwingsplicht aannemer (wijziging art. 7:754 BW)
De aannemer was al verplicht om bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen of voor ongeschiktheid van zaken die door de opdrachtgever aangeleverd worden.
De Wkb scherpt deze verplichting aan door te stellen dat deze waarschuwing schriftelijk en op ondubbelzinnige wijze moet gebeuren en dat de aannemer de opdrachtgever tijdig moet informeren indien een deel van de opdracht niet binnen de regels en contractuele eisen kan worden uitgevoerd.
Consumenten dossier (wijziging art. 7:757a BW)
De aannemer is verplicht bij de melding dat het bouwwerk gereed is voor oplevering, de bouwconsument (opdrachtgever) een dossier te overhandigen met daarin de gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en in uitgevoerde werkzaamheden. Dit consumentendossier dient in ieder geval te bestaan uit:
NEN heeft in opdracht van het ministerie van BZK een document opgesteld met richtlijnen voor alle informatie en aspecten die relevant zijn voor het consumentendossier (NPR 8092). Dit document is te vinden op de NEN-website. De aannemer is niet verplicht deze NPR te volgen en kan met zijn opdrachtgever andere afspraken overeenkomen.
Opschortingsrecht (wijziging art. 7:768 BW)
Een particuliere opdrachtgever heeft het recht om maximaal 5 procent van de aanneemsom in te houden op de laatste betaaltermijn(en). Dit bedrag mag hij in depot storten bij een notaris. Dit geeft de opdrachtgever extra zekerheid dat de aannemer eventuele gebreken zal repareren door deze laatste betaling door de notaris vast te laten houden.
Onder het oude recht betaalde de notaris dit bedrag na drie maanden uit aan de aannemer, tenzij de opdrachtgever aangaf dat hij van zijn opschortingsrecht gebruik wilde maken omdat er zich gebreken voordeden.
Onder de Wkb keert de notaris het depotbedrag pas uit als aan de volgende twee voorwaarden is voldaan. De notaris moet een schriftelijk bewijs van de aannemer ontvangen dat hij de opdrachtgever heeft gewezen op zijn opschortingsrecht en de opdrachtgever niet heeft aangegeven dat hij van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken.
De aannemer moet de particuliere opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, maar niet eerder dan één maand na het tijdstip van oplevering, schriftelijk in de gelegenheid stellen om van zijn opschortingsrecht gebruik te maken. De aannemer moet bewijs van deze kennisgeving aan de notaris sturen.
Hiermee is het automatisme verdwenen dat de notaris het depotbedrag drie maanden na oplevering uitbetaalt aan de aannemer als hij niets van de opdrachtgever heeft vernomen. Met deze maatregelen wordt de positie van de particuliere opdrachtgever sterker tegenover de aannemer.
bron: Bouwend Nederland